2009年下半年中国的房价是涨还是跌

2019-08-16 19:51:56 来源: 许昌信息港

  在房价这件事上,国家的神经始终绷得很紧,始发于房地产的全球金融风暴,我们不能一边自救,一边自杀。

  2009年下半年中国的房价,大涨的概率为零,中涨的概率为零,小涨的概率为10%,大跌的概率也为零,中跌的概率 0%,小跌的概率60%。

  ■魏雅华

  房价在呼呼地涨?

  进入2009年以来,特别是入夏以来,中国的楼市涨声一片,其势如潮。

  炒房客们不断地朝楼市里涌,投机资金、热钱游资、银行贷款也不断地朝楼市里涌。中国房市到了惊蛰节气,前两年在楼市里尝到了甜头的房虫儿们,又摩拳擦掌,准备大干一场了。房地产商们笑逐颜开,开始稳坐钓鱼台。

  2008年不断爆出流拍的地皮,又成了香饽饽,抢都抢不到手了。地价不断往上涨,新地王的身价也越来越高,政府且喜且忧。房产商一边抢地皮,一边骂政府,说房价都是让地价给闹腾的。

  开始,人们的反应是,这是房地产商在造势。经济如此低糜,中国今年一季度GDP增长才不过6. %。创下了自改革开放三十年以来的新低。在中国经济偏冷的情况下,房价大涨,这可能吗?能持久吗?

  不过,很快人们开始有点相信了,这可能是真的。因为他们身边新上市的楼盘售价的确在涨,而且势头颇猛。不过这也可能是房地产商们为了卖房托市,而减兵增灶呀。

  再没有什么能比对房价走势的判断更难的了。因为掌握房地产信息的官方和房地产商是房地产业利益的共同体。这些信息的真伪与他们的利益息息相关。他们都有数字造假的动机。如果连真实的数字都拿不到,又凭什么来分析判断?

  可政府与房地产商的利益诉求并不完全一致。尽管房价的上涨也会让政府的腰包鼓起来,可政府还要顾及老百姓的喜怒哀乐,老百姓的利益诉求,政府在关注自己腰包的同时,还要关注自己的公信力,还要关注老百姓的口碑和自己的形象。

  因此,政府也经常在制约房地产商的谋利冲动,在老百姓与房地产商的利益冲突中寻求平衡,而房地产商也常常抱怨政府地价太高,税费太多,政策过苛。

  所以,我们还是能去伪存真的。我们只要经常地汇总、比对不同渠道,不同层面的信息流,我们仍能逐步接近事实真相。

  中国的房价究竟是在涨还是在跌?

  据国家发展改革委、国家统计局发布的数据,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比(比上月)上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

  全国70个大中城市房屋销售价格从今年 月份开始连续环比上涨,涨幅逐月略有扩大。 月份环比上涨0.2%,4月份上涨0.4%,5月份上涨0.6%,6月份上涨0.8%。

  6月份新建住房销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。分类型看,经济适用住房销售价格环比上涨0. %,普通商品住房销售价格上涨0.9%,商品住房销售价格上涨0.8%。

  剖析这组数据,我们觉得可信度较高。房价在上行,但是仅仅是“环比”的“微涨”而已(如果与上年度同期的房价相比,仍下跌了不少),这很接近我们的观察。

  为了准确地回答此问,让我们来看一组数据:

  据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年月)》中的数字:

  2009年1到5月,全国商品房销售总额为11 88.92亿元,全国商品房销售面积为24644.44万平方米。以此计算:

  11 88.92亿元÷24644.44万平方米=4621元/平方米

  这个数字是笔者直接查自国家统计局站的,可信度极高。

  现在,让我们看看近五年来,中国平均房价的变动情况。

  2004年,中国的全国商品住宅平均销售价格为2758元/每平方米,2005年全国平均销售价格为2820元/平方米,一年的时间仅上涨了62元。到2006年6月,中国的全国商品住宅平均销售价格为 199元/平方米,不过6个月,上涨了 79元,涨幅大大加快。一年后,2007年7月份上涨到 8 元,上涨了184元,涨幅又在变慢。这与这一时期国家不断出台的调控房地产市场的政策有关。

  我们总是报怨国家对房地产市场的调控不力,实际上,国家对房地产市场的的调控是切实有效的。

  从2007年7月到2009年6月份,中国的全国商品住宅平均销售价格上涨到了4621元/平方米。不到两年的时间,每平方米均价上涨了12 8元,平均一年上涨619元/每平方米。涨升的速度惊人。

  看了这一组数字,我们似乎可以得出这样一个结论,在近5年,中国的住房价格一直在涨,且涨得较快。从表面上看,中国的全国商品住宅平均销售价格的值一直在涨,这个情况没有疑问。

  房地产商们一定很喜欢这组数字。因为这组数字证明了他们所说的房价还会再涨二十年的论调。那个总是在为任志强伴唱的北师大教授董藩说过同样的话。中国社科院的《中国房地产白皮书》也说过同样的话。

  可这组数字中没有包含这五年当中,在负值与6.9之间大起大落的通胀系数,也没有包括居民收入每年超过10%的收入上涨,于是这个结论便会谬误百出。

  如果我们把不断变化、大起大落的CPI,不断上涨的居民收入,这两个参数引入这个数字的计数,甚至会得出完全相反的结论。

  中国“住房痛苦指数”的五年比较

  让我们先来看看近五年中国人的“住房痛苦指数”的变化情况,也许这个指数更接近中国房地产的真实:

  2004年,中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月百姓“住房痛苦指数”即为:

  住房痛苦指数=2758元÷785元= .51

  2005年,城镇居民人均年可支配收入为1049 元,月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为:

  住房痛苦指数=2820元÷874元= .22

  这时尽管房价在不断上升,每平方米上涨了89元,涨幅超过了10%,但收入上升的水平略高于房价上升的水平,所以,“住房痛苦指数”在下行。

  2006年6月,全国商品住宅平均销售价格为 199元/平方米,月收入为9 元,于是,2006年6月“住房痛苦指数”即为:

  2006年6月中国住房痛苦指数= 199元÷9 元= .4

  “住房痛苦指数”又反弹了,但仍低于2004年的水平。

  2007年全国城镇居民人均月收入为1149元,全国商品住房平均价格(2007年7月份) 8 元/平方米。可计算出:

  2007年7月中国住房痛苦指数= 8 元÷1149元=2.94

  2007年全国城镇居民人均可支配收入增幅较大,加之国家对房地产调控的政策开始见效,所以“住房痛苦指数”出现了较大幅度的下行。

  两年后,2009年6月,中国人的“住房痛苦指数”为:2.68。

  从以上分析中可以一目了然地看出:中国的房价运行在下跌的大通道中,这就是结论。

  在引入了全国城镇居民人均可支配收入增幅之后,计算出的中国人的“住房痛苦指数”,并非一直在涨,而是有涨有跌,峰值的出现居然是在2004年,而点居然出现在2009年5月。

  可中国的房价运行在下跌的大通道中,并不意味着2009年下半年的中国房市一定会跌。可以将中国楼市定位于熊市,但不意味着每一个时间段都在跌。在这个下跌的大通道中,有起有伏。

  2009年下半年的中国房市会怎么走?

  在统计局公布的数据中,让人印象深刻的是,6月份房价同比首次止跌回升。

  新房房价环比呈上涨态势的城市数量在持续增多。1月份仅有10个城市房价环比上涨,到了 月份这一数字激增为 5个,4月份为47个,5月份为60个,6月份已经上升到6 个。

  7月10日发布的统计数据显示,6月新建住房销售价格同比上涨的城市有 4个,如银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%和宁波4.4%等;同比价格下降的城市有 6个,如深圳-6.6%、石家庄-6.5%、徐州-5.4%、桂林-5.0%和南京-4.4%等。

  环比价格上涨的城市则有6 个,如广州 .6%、 .1%、温州2.9%、包头2.0%和昆明2.0%等;环比价格下降的城市只有2个,大理-1.6%和韶关-0.1%。

  此外,6月70个大中城市二手住房销售价格同比上涨2.2%,环比也上涨1.1%,涨幅比5月扩大0.4个百分点。

  其中,二手住房销售价格同比上涨的城市有 9个,如三亚8. %、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%和哈尔滨5.2%等;同比价格下降的城市有 1个,如 -8.9%、石家庄-7.1%、唐山-6.8%、岳阳-6.4%和湛江-4.4%等。

  环比价格上涨的城市有57个,如深圳 .9%、温州 . %、银川 .0%、南京2.9%和宁波1.7%等;环比价格下降的城市只有6个,如昆明-2.0%、惠州-0.6%和海口-0.5%等。

  如果这些数字是真实的,也不能说明中国的房价在涨,中国房价下跌的中长期趋势已发生改变。

  更糟糕的是,依旧处在高位的中国房地产市场如果快速上行,会把狼招来。而且,狼已经来了。

  中国楼市急刹车

  7月17日,银监会主席刘明康表示,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准。而此前的6月22日,银监会印发了“关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知”,指出房地产信贷尤其是按揭贷款业务中“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题开始有所暴露,通知要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

  银监会要求:“要加强对房地产行业形势的研判;严格贷前审查和按揭贷款发放标准;进一步完善按揭贷款风险管控制度;进一步加强按揭贷款风险状况动态防控;以及加大监管力度和对违法违规行为的查处力度。”

  通知同时提出:“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇;不得以征信系统未联、异地购房难调查为由,放弃二套房贷政策约束;不得自行解释二套房贷认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”

  通知下发后,杭州、福州、成都、上海、南京等城市,都在叫停各种违规贷款行为,收紧二套房贷政策。据杭州当地媒体报道,7月起,杭州第二套商品房购买者需要首付四成,且利率为基准利率的1.1倍,而不是此前的基准利率打七折。

  银监会的通知被解读为对楼市回暖风险的一次预警。“天量”的新增贷款也是主管部门重申贷款风险管理的主要原因。

  7月8日,央行公布的月度信贷数据显示,6月金融机构人民币贷款新增1.5 万亿元。这件事引起了监管层的高度重视。

  同时,审计署6月25日发布审计报告指出,六家中资银行(工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行以及招商银行)违规贷款主要投向房地产领域。报告表明,2008年,上述六家中资银行违规贷款超过 00亿元人民币,涉及违规发放土地贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款等违规行为。

  不要低估了这一政策的威力。

  二套房贷政策是2007年9月27日,央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。被称为“9.27”信贷政策。

  这一新政曾导致08年中国楼市全年大跌。为了刺激09年楼市的回暖,“9.27”政策在全国相继适度的放宽,部分城市私下废除了“9.27”信贷政策,才引爆了09年的楼市回暖。真可谓成也“9.27”,败也“9.27”!

  2007、2008年中国楼市的现实表明,政府出台的对楼市的调控新政威力强大,成效卓然。

  在这件事上,国家的神经始终绷得很紧,始发于房地产的全球金融风暴,我们不能一边自救,一边自杀。

  2009年下半年中国的房价,大涨的概率为零,中涨的概率为零,小涨的概率为10%,大跌的概率也为零,中跌的概率 0%,小跌的概率60%。

  信不信?咱们骑驴看唱本。 ■

小孩积食咳嗽怎么办
薏芽健脾凝胶
肠道敏感拉肚子怎么调理
本文标签: